PRESEDINTII ASOCIATIILOR DE PROPRIETARI AU DREPTUL SA PUNA IPOTECA PE APARTAMENTELE RESTANTIERILOR

„Modificarile daca nu sunt cunoscute de marea masa a populatiei pot aduce prejudicii grave atat din punct de vedere financiar, moral sau de orice natura atat celor care trebuie sa o implementeze, vezi presedintii de asociatii de proprietari, cat si locatarilor care se pot trezi in situatii critice, pana intr-acolo incat isi pot pierde locuintele. Noua lege pune presiune pe presedintii de bloc ingreunand activitatea acestora. Incalcarea sau neducerea la indeplinire a acestor norme va atrage dupa sine amenzi usturatoare care vor putea cadea in sarcina administratorului sau presedintelui de bloc”, declara Ottavio Serbanescu, CEO Cresida.

Conform noii legi, una dintre cele mai periculoase si controversate norme este cea cu privire la faptul ca președintele sau administratorul asociației de proprietari are obligația solicitării notării în cartea funciară a debitelor mai vechi de 3 luni și care depășesc valoarea salariului de bază minim brut pe țară garantat în plată.

Astfel, dupa aceasta sesizare birourile de cadastru și publicitate imobiliară vor proceda la notarea acestor debite în cartea funciară a locuințelor sau spațiilor cu altă destinație, astfel conform art 80 asociația de proprietari are ipotecă legală asupra apartamentelor și altor spații proprietăți individuale ale proprietarilor din condominiu, precum și un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari. De asemenea, pentru aceleași creanțe, asociația de proprietari beneficiază de un privilegiu general mobiliar asupra bunurilor mobile situate în apartamentele și celelalte spații proprietăți individuale amplasate în condominiul respectiv.

Privilegiul vizează doar bunurile mobile situate în imobilul cu privire la care există sumele datorate. Astfel, ipoteca imobiliară legală se înscrie în cartea funciară la cererea președintelui asociației de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuție din care rezultă suma datorată cu titlu de restanță. Ipoteca imobiliară legală se radiază la cererea președintelui asociației de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanței ori a altui înscris prin care asociația confirmă plata sumei datorate.

”Este stiut ca perioada de iarna este foarte dificila pentru multi locatari, cheltuielile cu intretinerea depasind de multe ori veniturile acestora, astfel noua lege va pune multa presiune pe presedintii si administratorii de blocuri si implicit va crea situatii conflictuale intre cei dintai si locatarii cu probleme, „ declara Ottavio Serbanescu.

Va prezentam mai jos alte modificari care vor ingreuna munca administratorilor de bloc:

1. Asociatiile sunt obligate sa prezinte proprietarilor fotocopii ale documentelor solicitate. Daca un proprietar solicita toate documentele asociatiei din ultimii zece ani, presedintele trebuie sa mearga la un centru de copiere, sa faca fotocopii dupa 120 de dosare a cate 40-50 de pagini fiecare, pe banii solicitantului si sa i le puna la dispozitie in termen de 5 zile, Altfel, e amendat cu o suma cuprinsa intre 2500 si 5000 de lei.

2. Se ingreuneaza convocarea adunarilor generale – tabel convocator obligatoriu, iar celor ce nu semneaza tabelul convocator trebuie sa li se trimita scrisori recomandate cu continut declarat si confirmare de primire. Astfel, convocarea unei adunari generale este o cheltuiala importanta pentru asociatiile cu un numar mare de apartamente. In plus, daca nu trimiti scrisori, esti amendat.

3. Nu se mai pot incredinta spre folosinta exclusiva (chiar si contra cost) parti din proprietatea comuna catre proprietari, deoarece este necesar acordul tuturor proprietarilor (100%), lucru imposibil de realizat in practica. In schimb acest lucru se poate face catre terti, deoarece este necesar doar acordul a 2/3 dintre membri.

4. Desi cenzorul trebuie sa aiba pregatire economica, el trebuie sa participle la sedintele de comitet executiv si la adunarile generale si sa asigure legalitatea acestora. Intrebarea care se pune este urmatoarea…Cum se poate oferi o opinie legala de catre cineva care nu are studii juridice, ci doar economice?

5. Casierul trebuie sa emita chitanta separata pentru fiecare fond. Daca sunt trei-patru fonduri intr-o luna, casierul trebuie sa emita 4-5 chitante pentru fiecare proprietar.

6. Presedintele e obligat sa mearga personal la oficiul de cadastru pentru inscrierea/radierea ipotecii in cazul restantierilor. Altfel risca o amenda de 2500 la 5000 de lei.

”O alta prevedere care pare absurda este cea care impune un plafon de casa lunar de 1000 de lei. Ce inseamna un plafon lunar? Suma medie aflata in casa, dar din practica este stiut ca dupa incasarile de seara, banii nu pot fi depusi in banca decat a doua zi si atunci soldul casei la sfarsitul zilei este destul de mare fiindca el cuprinde totalul incasarilor, adica mult mai mult de 1000 de lei. Deci, se incalca legea fara ca reprezentantii asociatiei de locatari sa poata avea o alta solutie. Intrebarea care se pune este cine plateste aceasta amenda??? In acest context, multi presedintii sunt tentati sa renunte fiindca au un numar nelimitat de atributii, pe care daca nu le indeplinesc devin contravenienti si sunt sanctionati cu amenzi cuprinse intre 2500 la 5000 de lei. Acelasi lucru risca si cenzorii si administratorii. Concluzia este ca, multe dintre atributii sunt derizorii sau greu de indeplinit de catre persone fizice care nu au la indemana nici timpul, nici pregatirea si nici infrastructura administrativa pe care o poate oferi o firma specializata in management rezidential”, declara Ottavio Serbanescu, CEO Cresida

Infiintata in 2017, compania Cresida este alternativa la administratorul de bloc traditional si anume persoana fizica. Astfel, compania ofera servicii integrate proprietarilor de apartamente, de la înființarea asociației de proprietari, la administrare si consultanta de specialitate.