Vrei sa construiesti un imobil

Ce trebuie sa știți despre construcția unei locuințe

M-am hotarat cu greu sa scriu cateva randuri despre ce inseamna sa construiti o casa proprie iar unul din motive ar fi lipsa timpului, o problema a secolului in care ne aflam dar mai ales a vitezei cu care se desfasoara totul in jurul nostru. Toata lumea isi doreste “ieri”, toti sunt grabiti sa faca lucrurile astazi. Numai ca, in opinia mea, aceasta viteza si dorinta de a face lucrurile imediat, nu face decat sa creeze circumstante daunatoare si uneori ireparabile. Toate aceste lucruri le voi expune pe larg in randurile care urmeaza.

Incep sa enumar cativa pasi importanti pe care trebuie sa ii urmezi atunci cand iti doresti sa iti construiesti casa mult visata pentru a limita cat mai mult pierderile ce pot aparea pe parcursul constructiei pana la receptia finala, pierderi care se pot transforma in bani multi economisiti:

  1. Achizitia terenului

Care ar fi lucrurile de care trebuie sa tinem cont atunci cand dorim sa achizitionam un teren pe care urmeaza sa construim propria locuinta:

  • Suprafata – ce trebuie sa stiti ca viitori proprietari ai terenului, ce procent din suprafata totala este construibil. Fiecare plan urbanistic zonal are conditiile sale si trebuie respectat intocmai.

Tot in acest plan urbanistic vom putea afla si regimul maxim de inaltime agreeat in zona unde este amplasat terenul.

  • Un alt lucru important de care este bine sa tineti cont este deschiderea terenului sau mai exact care este lungimea laturei aflate la strada. In primul rand din simplul motiv de a va satisfice nevoia personala de acces in propria curte (un eventual garaj auto), dar si din punct de vedere al retragerilor stanga dreapta, fata de gardurile vecine, fapt reglementat pentru obtinerea autorizatiei de constructie. Un acces facil la teren si o deschidere generoasa nu aduce costuri aditionale la aprovizionarea cu materiale, beton si altele.
  • Utilitatile: apa, canal, gaz, electricitate. Lipsa acestor patru elemente in imediata apropiere a terenului poate genera costuri, in unele cazuri, chiar si de doua ori mai mari decat terenul in sine, timp foarte mult pierdut in vedere obtinerii de autorizatii, in executia lucrarilor de bransare si asa mai departe. Fiecare din utilitatile de baza necesita un proiect care si acelea de multe ori are un cost ridicat.
  • Drumul de acces. In ultima perioada sa construit masiv si putin haotic, rezultand tot felul de mici probleme nestiute de toata lumea. Una din multele mici probleme este cea a drumului de acces. Proprietarii de mari terenuri, din dorinta de a maximiza profiturile au inceput sa dezmembreze terenurile iar drumul de acces sa ramana in proprietatea loturilor pentru a creea impresia unei suprafete mai mari. Aceasta bucata de teren trebuie donate catre consiliul local de fiecare vecin in parte, fara exceptie, pentru a beneficia legal de apa, canalizare, gaze, electricitate, asfaltare si de ce nu, pe timp de iarna de dezapezire din partea primariilor. In caz contrar, cum am mai spus, totul se face pe cheltuiala dumneavoastra.
  • Actele apartinatorului sa fie complete, cadastru, intabulare si altele. Incercati sa mergeti la un notar recomandat de un amic, o cunostinta, platiti doua trei sute de lei pentru consultant iar acesta stie exact unde sa se uite si la ce sa se uite pentru a va indruma exact in demersal dumneavoastra.

 

  • Igenizarea terenului si nivelul acesta fata de axul drumului

 

De ce doresc sa vorbesc despre igenizarea terenului ? In zonele bine cunoscute ce au capatat recent calitatea de intravilan si au aparut cartiere noi, exista o tendinta de a arunca surplusul de pamant, de resturi rezultate in urma demolarii unor constructii, ambalaje ale unor material, pe terenul vecin.

Din acest motiv trebuie sa luati in calcul igenizarea si nivelarea terenului, pozitia acestuia si mai ales diferenta de nivel fata de axul drumului. Un teren cu o diferenta de nivel de 50 cm fata de axul drumului, aduce costuri uriase rezultate din umplutura, nivelare, compactare, fundatii mai mari la casa si gard, hidroizolare temeinica a fundatiilor si uneori santuri de drenaj in cazul in care diferenta este mai mare de 50 cm si panza freatica este relative aproape de nivelul terenului.

 

  • Daca ati gasit terenul corect, va place si doriti sal achizitionati, mai faceti un pas mic si discutati cu vecinii. Incercati sa aflati lucruri despre zona, ce probleme au intampinat ei, ce cunosc despre teren, despre proprietar. De cele mai multe ori apar lucruri nestiute tocmai de la vecini. In trecut, acum este o practica foarte rar intalnita, persoane de o calitate indoielnica, reuseau sa obtina acte fraudulos asupra unor terenuri pe care mai apoi le vindeau.

 

  1. Proiectele

Dupa achizitia terenului este necesar un proiect al viitoarei dumneavostra locuinte. Sfatul meu este sa cereti un proiect personalizat nevoilor dumneavoastra. Daca totusi alegeti un proiect gata facut, incercati sa obtineti un plan sau doua al fundatiei caselor de la noii vostri vecini. De ce va spun asta? Fiecare zona are specificul ei, tipul solului difera de la o zona la alta si de aceea tipul fundatiei este diferit in concordanta cu specificul zonei. Luand un proiect gata facut, aveti posibilitatea ca fundatia casei sa fie gresit aleasa pentru zona in care urmeaza sa construiti: ori este prea mare si riscati sa pierdeti bani, fie este prea mica si riscati sa nu sustina proiectul vostru, producand leziuni majore in structura generala a imobilului care greu mai pot fi remediate. Dupa cum vezi in titlu, am spus proiectele. Ai nevoie de proiect pentru imprejmuirea terenului in vederea obtinerii autorizatiei de imprejmuire. Si daca totusi ai ales un teren fara utilitati, vei avea nevoie si de proiectele respective. Proiect racordare la retea alimentare apa/gaz, racordarea la reteaua publica de canalizare si nu in ultimul rand la reteaua de energie electrica. Lipsa acestor utilitati, facand abstractie de costurile amintite mai sus aferente aducerii lor la terenul tau, va genera si alte cheltuieli la inceperea proiectului, din partea celui ce construieste, intrucart este nevoie de un generator de multe ori tri-fazat, alimentare cu apa, toaleta ecologica, iar toate aceste lucruri costa.

 

  1. Autorizatiile

Avand proiectele intocmite, nu este decat o formalitate birocratica depunerea lor. Aici, pentru o reducere cat mai mare a obtinerii lor, un constructor bun si cu experienta, te va indruma si te va ajuta sa intocmesti un dosar complet pentru a evita amanarile bine-cunoscute.

 

  1. Constructorul

Ca prim sfat, alege constructorul prin recomandare si foloseste internetul pentru a afla cat mai multe despre el. Cifra de afaceri, numar de angajati, ce proiecte a finalizat si altele. Dupa aceasta etapa, ofera-i proiectul, pune-I in vedere ca il doresti respectat fara exceptii si cere un deviz final. Un alt sfat este sa incerci sa ceri acest deviz cu material cu tot, intrucat neglijenta in cofrare si devierile de la axe genereaza costruri de remediere uriase. Daca un constructor stie ca materialele le plateste din buzunar o sa aiba grija sa nu faca risipa. Aceasta decizie nu va exonereaza insa de prezenta voastra in santier, mai ales la etapele importante si aici ma refer la turnare. Nu ai nevoie de mare experienta sa identifici cate bare sunt in proiect si cate sunt in cofrag si masurarea diametrului acestora inainte de turnare.

Specifica in contract fiecare detaliu, tipul si marca materialelor, cere cofrare cu panouri DOKA, timpul de executie, transele de plata conforme cu finalizarea etapelor, garantia de buna executie. Cu cat cuprindeti mai multe aspect in contract cu atat castigati timp si bani. Revin la TIMP: nu va grabiti sa demarati proiectul, pregatirea este esentiala. Ca un exemplu, pentru a mai rupe din plictiseala monologului meu urias, imaginati-va un pescar. Da, un pescar! Care merge pe un lac nou, necunoscut si se aseaza pe primul loc, isi arunca unditele si asteapta. Din experienta va spun ca acesta se va baza foarte mult pe noroc, iar sansele lui de reusita vor fi minime. Un pescar cu experienta va pierde cel putin 40 de minute chiar si mai mult pentru identificarea locului in functie de cum bate vantul, de structurile din vecinatate care pot adaposti pestele dupa care pregateste locul si nadeste. Inainte de a se apuca de pescuit el isi pregateste si ustensilele necesare pentru aducerea pestelui in sacul de pastrare, isi pregateste cortul si tot ce este necesar. Exact asa este si in contructia unei case. Nu te baza pe noroc ca ai ales un teren bun sau un constructor bun. Acorda mai mult timp pentru identificarea terenului ideal, pentru pregatirea tuturor detaliilor in contract, obtine toate autorizatiile si abia dupa ce totul este pus la punct, demareaza lucrarile. Vei castiga enorm!

Un alt lucru la care eu tin foarte mult si indrum fiecare beneficiar al serviciilor mele, este sa intocmeasca un dosar al casei in cazul unei eventuale vanzari. Ce trebuie sa cuprinda acest dosar: in primul rand la fiecare etapa a constructive sa aiba fotografii de foarta buna calitate insotite de certificatele de conformitate ale fiecarui material folosit, copie dupa fiecare autorizatie, certificat tehnic la fier, caramida, termo si hidro izolatie, tamplarie si acoperis. Cat mai multe detalii si cat mai multe fotografii, chiar si clipuri video aduc o imensa valoare asupra constructiei.

Foarte important, alegerea unui diriginte de santier independent de constructor, caruia sa ii cereti minim doua scrisori de recomandare. Si aici puteti utiliza cea mai puternica unealta si anume internetul pentru a afla detalii despre acesta. Un diriginte bun costa, dar lipsa acestuia o s ava coste mult mai scump. El este cel care o sa supervizeze buna desfasurare a contractului si respectarea acestuia in proportie de 99%.

Totul este ca un ceas mecanic. Daca fiecare isi stie rolul si il executa asa cum s-a stabilit initial, timpul parcurs de la inceput pana la sfarsit se va dovedi mai scurt decat in cazul in care va grabiti haotic sa demarati lucrarile fara o pregatire prealabila temeinica.

 

 

  1. Termoizolatia

Este un punct la care tin foarte mult si pe care il sustin de cate ori am ocazia, in fata clientilor nostri, fie ca discut despre termoizolatia fundatiei, a tavanelor, a peretilor sau a acoperisurilor. Sunt constient ca vremurile in care traim se rezuma la bani si ca tot ce v-am spus eu mai sus costa. Din acest motiv revin la exemplul pescarului. Daca nu aveti toti banii, nu demarati proiectul. Asteptati inca un an pana reusitit sa strangeti toata suma.

De ce discut despre termo-izolatie? Ea are ca rol principal sa ne protejeze si sa ne ofere un confort fizic, dar nu ar fi ideal ca acest element sa ne ofere si un confort monetar? Cere proiectantului sa asigure casei o termoizolatie temeinica, foloseste ferestre si usi cu capacitati de transfer termic foarte mici. Toata lumea o sa imi sara in cap si imi va spune ca sunt foarte scumpe si nici nu o sa va contrazic, doar o sa va dau inca un exemplu: in cazul unei rate bancare urmare a unui credit de 60 mii euro, de minim 1500 de lei, o factura la utilitati de 800/1000 de lei la utilitati, fie ca vorbim de gaze sau electricitate, cred eu ca este destul de usturatoare. Calculati ca rata poate fi pe 20/25 de ani, dar facturile vor exista tot timpul. Din acest o termoizolatie temeinica si o automatizare a climatizarii, coroborate cu materiale de calitate si aparatura cu randament mare, pot duce la reducerea facturilor cu pana la 65/70%, chiar si mai mult daca aduceti in ajutor si energia verde.

 

Probabil mai sunt multe de spus si de discutat, dar in opinia mea, v-am expus etapele esentiale si sper ca v-am fost de ajutor! Si nu uitati: fiti pescari profesionisti, nu va bazati pe noroc!

 

Cu deosebita consideratie,

General Manager

Sia Facility&Management

www.sia-fm.ro

Marius Valentin Badea

Date de contact:
Pentru a avea acces la datele de contact ale acestui comunicat, te invitam sa iti inscrii un cont aici.


Galerie foto:


Cuvinte cheie:
construcții, servicii, autorizări, Sia facility & management, management de proiect, casa la roșu, rezidențial, casa la cheie


Comunicat publicat de: SIA FACILITY & MANAGEMENT (click pentru a vizualiza profilul)